지금 상황 알아보기

1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 재건축 요건이 대폭 완화됐다. 재건축 사업의 최대 걸림돌인 안전진단 규정이 조건부로 면제됐고, 현재 200% 안팎인 용적률을 300%~500%까지 올릴 수 있게 됐다. 층수 제한도 30층까지 올라간다.

윤석열 정부는 출범 이후 규모 있는 부동산 정책을 연달아 발표했다. 대선 후보 시절부터 윤석열 대통령은 부동산 개혁 의지를 불태웠다. 이번 정책도 당시 공약을 이행한 것인데, 지금의 부동산 시장 상황에는 맞는 정책인 걸까? 정책 방향은 어떻게 달라진 걸까? 윤석열 정부의 부동산 정책을 파헤쳐보자.

알면 좋은 맥락

지금 부동산 시장 상황 어때?

집값이 오르는 이유는 간단하다. 집을 사고 싶은 사람이 많거나(수요 과잉), 집이 부족하면(공급 부족) 집값이 오른다.

문재인 정부는 임기 초부터 집값을 안정적으로 유지하겠다고 약속했다. 이를 위해 주택을 여러 채 갖고 있는 사람에게 무거운 세금을 물렸고, 빚 내서 집을 사지 못하게 했다. 하지만 코로나19로 경제 상황이 나빠지고 경기를 부양하기 위해 금리를 낮춘 결과 집값은 정부의 의도와 반대로 크게 상승했다.

코로나 19가 종식되면서 상황이 달라졌다. 미국이 물가 상승을 막겠다며 금리를 큰 폭으로 올렸다. 그러자 한국도 금리를 올렸고, 올랐던 집값은 다시 떨어지기 시작했다. 금리가 오르면 사람들이 대출을 통해 집을 사길 꺼리기 때문이다.

집값이 급격히 떨어지면 경제에 악영향을 미친다. 현 정부의 부동산 정책은 이걸 막는 데 초점을 두고 있다. 국토교통부가 올해 1월 3일 발표한 ‘주택시장 연착륙 방안’이 그것이다. 다주택자에 대한 세금 부담이 낮아졌고, 집을 살 때 빚을 내기도 훨씬 쉬워졌다.

그래서 내가 궁금한 건

정부는 부동산 어떻게 한대?

윤석열 정부의 부동산 정책 기조는 규제 완화다. 출범 1달 차였던 6월까지 부동산 시장의 화두는 집값 안정이었다. 정부는 문재인 정부의 과도한 규제와 주택 공급 부족을 집값 폭등의 원인으로 보고, 이를 해결해 부동산 시장을 정상화하려 했다.

• 분양가 상한제 합리화: 부동산 정비사업 비용을 분양가에 반영되게 해 집주인들이 주택을 더 많이 내놓게 했다.
• 270만호 주택 공급 계획: 민간을 중심으로 5년간(23~27년) 양질의 주택 270만호를 공급하기로 했다. 이를 위해 재건축·안전진단 규제 완화와 신규 정비구역 지정을 추진하기로 했다.
• 주택 취득세 감면: 생애 최초 주택 구입 시 연소득에 관계없이 누구나 200만원 내 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 했다.

한편 9월부터 주택 매매량과 집값이 급격히 하락했다. 정부는 이전까지 집값이 워낙 올랐기 때문에 최근의 하락세는 집값 안정의 신호라고 평가했지만, 하락 속도에 대해선 우려를 표했다. 갈수록 하락폭이 커지고 미분양 주택이 쏟아지자, 정부는 하락세 감속에 나섰다. 이때도 규제 완화가 주요 해결책이었다.

• 부동산 대출 규제 완화: 무주택자와 1주택자의 주택담보대출 가격 제한(15억 원 이상)을 해제했다.
• 부동산 규제 지역 해제: 지방부터 시작해 수도권(서울 강남 3구, 용산 제외)까지 부동산 규제지역을 순차적으로 해제했다.
• 분양 규제 완화: 분양가 상한제 주택의 실거주 의무를 폐지하기로 했고, 양도세를 깎았다.
• 다주택자 규제 완화: 다주택자의 주택담보대출을 허가하고, 세금을 부담을 줄였다.
• 미분양 주택 매입 논의: 미분양 주택을 정부가 매입해 취약계층에게 공공임대하는 안을 검토하기로 했다. 재정이 과도하게 들고, 세금으로 건설사를 살려준다는 지적이 나온다.

좋은 대책인걸까?

윤석열 정부의 부동산 정책이 '좋은 대책'인지는 두 가지 측면에서 살펴볼 수 있다. 지금 시장 상황에 맞는지, 정말 '내 집 마련'이 쉬워지는 거 맞는지다.

1. 지금 시장 상황에 적합한가?

집값이 하락하고 미분양 주택이 쏟아지는 상황에서 지금의 정책 기조를 유지하면 공급 과잉이 올 수 있다는 우려도 나온다. 하지만 공급 계획 이후 실제로 주민이 입주하기까지 몇 년 이상 시간이 걸리기 때문에, 전문가들은 조심스럽지만 주택 공급을 계속해야 한다고 보고 있다. 경기가 다시 살아나면 또 다시 공급 부족 사태가 올 수도 있기 때문이다.

이번 1기 신도시 특별법의 경우 단기적으로 해당 지역의 집값 상승 효과가 있고, 장기적으로는 주택 공급 확대에 기여할 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가되기도 한다. 지역민들 역시 빠른 재개발을 촉구해왔다. 정부가 지난 8월, 관련 정책을 2024년까지 마련할 계획이라고 발표하자 이에 반발해 야당의 경기도지사 선거 승리에 힘을 실어주기도 했다.

다만 문제는 이미 많은 1기 신도시가 포화 상태에 이르렀다는 것이다. 여기서 주택 공급이 늘어 갑자기 인구가 증가하면 도시 인프라가 감당하지 못할 것이란 우려도 제기됐다.

2. ‘내 집 마련’ 쉬워질까?

집값이 떨어지는 가운데 규제를 정리할 필요가 있었다는 데는 대체로 수긍하는 분위기지만, 다주택자에 대한 규제 완화에 대해선 논란이 벌어지고 있다. 섣부른 규제 해제는 부동산 투기를 조장하고, 결국 집값이 다시 오르게 돼 ‘내 집 마련’은 어려워진다는 것이다.

그렇다면 정부는 왜 다주택자의 세금을 덜어줬을까? 다주택자를 ‘건전한 민간임대사업자’로 키우겠다는 것이 정부의 설명이다. 다주택자의 세금을 올리면 세입자들의 임대료 부담도 커지기 때문에, 다주택자의 세금 부담을 덜어 주거 안정에 기여하겠다는 것이다.

이는 민간에서의 주택 임대를 장려하겠다는 현 정부의 정책 방향과도 연결돼 있다. 윤석열 정부는 공공임대는 정부 재정 부담으로 이어져 경기를 위축시킬 수 있다는 입장이고, 실제로 올해 예산안에서도 공공임대주택 예산은 지난해(약 20조 원)에 비해 약 5조원 삭감됐다.

물론 다주택자 세금 감면이 임대료 안정에 기여할 것이란 정부의 기대에 회의적인 의견도 있다. 세제 감면이 세입자의 주거비 부담으로 연결될 가능성이 낮고, 오히려 다주택자의 지대추구만 쉬워지게 된다는 주장이다.

에디터 건조🍂, 에디터 이삭🌾